חוק משפט

טיפים למשכירי דירות (חלק א')

מזל טוב, רכשתם במלוא כספכם דירה להשקעה, לעיתים אולי גם שיפצתם את הדירה החדשה שלכם, ועכשיו עליכם לוודא כי מתקבלת שכירות בגין ההשקעה. עו"ד רפאל חזן מביא לכם הטיפים על מנת שההשקעה לא תהפוך לנפילה .

פינוי הדירה על ידי השוכר

* בכל שנה מוגשות בישראל כ־אלפי תביעות לפינוי מקרקעין, והחשש הוא כי בעקבות המשבר הכלכלי הנוכחי, מספר המקרים האלו רק יגדל.
שלב פינוי הדירה והשבתה לידי המשכיר הוא הנושא הבעייתי ביותר מבחינת המשכיר, בעיקר במצבים בהם בעל הבית השכיר או מכר את הדירה. מומלץ להקפיד על הוראות פינוי נוקשות, הוראות ברורות המחייבות פינוי במועד, ולצרף סנקציות מהותיות בגין אי פינוי הדירה במועד, לדוגמא: פיצוי של מאות דולרים בגין כל יום איחור במסירת הדירה לידי המשכיר.
המערכת המשפטית מוגבלת ומתקשה להתמודד במשך השנים עם שוכרים בעייתיים והובילה רבים מבעלי הדירות לנסות וליישב את המשבר בדירתם מחוץ לבית המשפט, לעתים קרובות באמצעות פשרה כואבת ומחיקת החוב בתמורה לפינוי מהיר של הדייר. במקרים חריגים אף הסתייעו בעלי נכסים בדרכים שחוקיותם מוטלת בספק, כגון: חברות גבייה שמופעלות לעתים על ידי גורמים מהשוק האפור.
תיקון חדש שהושג בשנים האחרונות על ידי שר המשפטים דאז פרופסור פרידמן, עתיד לקצר את ההליך המשפטי עבור פינוי הדייר מהבית. התיקון החדש יחייב את בתי המשפט להפריד את התביעות לפינוי הדייר מהדירה והתביעה לפיצוי בגין אי הפינוי. בכך יידחה הדיון על הפיצוי הכספי למועד מאוחר יותר, ואילו הליך הפינוי יתקצר לחודשים בודדים בלבד לעומת תקופה של כשנתיים ואף יותר מכך, כנהוג היום.

זכויות וחובות השוכר

יש להגדיר באופן חד משמעי את מערכת היחסים בין הצדדים ככזו שמעניקה לשוכר בלעדיות על השימוש בדירה. עם זאת, יש לציין בחוזה כי השוכר אחראי באופן בלעדי לכל נזק שייגרם לדירה, לרבות הרכוש.
מומלץ להגדיר את מטרת השכירות ולציין במפורש שימושים אסורים.
מומלץ כי הערבים לחוזה השכירות ו/או לשטר הביטחון יהיו אזרחי ישראל מעל גיל 30, בעלי הכנסה קבועה (עדיף שכירים), ואשר יכולים להוכיח, באמצעות תלוש שכר, כי משכורתם החודשים עולה על 7,000 ש"ח ברוטו. כמו כן, מומלץ לבדוק כי הערבים עובדים באותו מקום עבודה מספר שנים רצופות.
כמו כן, יש לדרוש מהערבים, כמו גם מהשוכרים עצמם, העתק מתעודת הזהות שלהם והספח הנלווה לה.
זאת ועוד, את הביטחונות לשוכר יש להשיב רק לאחר שנוכחתם לדעת כי לא נותרו כל חובות וכי לא נגרמו נזקים למושכר.
לאלו מביניכם אשר לא מעוניינים להתעסק עם הנכס ועם דייריו, ניתן לפנות לעו"ד או לחברה לניהול נכסים על מנת שינהלו את הנכס עבורכם.
יש לדאוג כי התשלומים לרשות המקומית, לחברת החשמל, לחברת התקשורת ולחברת הגז יהיו על שם השוכר ולא יישארו על שמכם. בהסכם השכירות יש לקבוע הוראות ברורות בדבר הפקדת הביטחונות, כמו הוראה הקובעת כי הפקדת הביטחונות בידי המשכיר היא תנאי למסירת החזקה בדירה ולכניסת ההסכם לתוקף. החזרת הביטחונות לידי השוכר תעשה רק לאחר שחלפו כמה חודשים ממועד פינוי הדירה והשבת החזקה לידי המשכיר, ולאחר שהובהר שאין נזקים או חובות אחרים הרובצים על הדירה.
בשבוע הבא טיפים למשכירי דירת חלקית.