מחזור משכנתאות

מאת: ● 10/12/2020 11:24 ● ערב ערב 2995
מי מאיתנו לא רוצה במיוחד בימים אלו של "הקורונה", בתקופה של ירידה בהכנסות, החל"ת, ואולי גם פיטורים, לשפר את ההחזר ואת התנאים של המשכנתא שלו? לא הייתם רוצים להוריד בנטל החודשי הכבד או אפילו לקצר את משך חיי המשכנתא? כל זה ניתן ואך מומלץ למי שיש משכנתא שנלקחה אפילו לפני כמה חודשים ♦ תתפלאו אבל מסתבר שנגיף "הקורונה" הביא איתו גם דברים חיוביים בתחום הזה, כמו למשל הורדת הריבית בבנק ישראל והאפשרות למחזר בצורה מיטבית את ההוצאה הכי גדולה של משק הבית כיום
מחזור משכנתאות
תגיות:

מאת: חנן  עמוס

פרוץ המשבר בחודש מרץ 20 שינה את מגמת הריבית בישראל מתהליך מתוכנן של העלאת ריבית בנק ישראל באופן מדורג מרמה של 0.25% לרמה של 2% כיעד בתוך 3 שנים, לירידת ריבית חזרה לשפל של כל הזמנים (ריבית בנק ישראל עומדת כיום על 0.1%).
זאת הייתה הדרך של בנק ישראל להפעיל באופן מידי את הכלי החזק ביותר העומד לרשותו על מנת לתמוך במשק ובכלכלה. מאחר ובימים כאלו, חלק ממשקי הבית מצויים בתקופה לא יציבה של הכנסות וסגרים באים והולכים, זה הזמן לעשות שיעורי בית ולטפל בהוצאה המשפחתית הגבוה ביותר והיא המשכנתא. אז גם אם לקחתם משכנתא בשנת 2019, ובמיוחד אם לקחתם משכנתא טרם, חשוב מאוד לבחון את שוק המשכנתאות ולפעול לחסכון משמעותי שכזה.


 למה לי 'לגעת' במשכנתא שלי?


כשרוצים לבצע מחזור משכנתא, בניגוד לדעה הרווחת, ניתן לעשות זאת כבר ביום השני ללקיחתה. כן, ביום אחרי שלקחת את המשכנתא, אתה יכול תאורטית למחזר אותה. זאת אומרת אין שום מגבלה או צורך לחכות להחלטה לבצע מחזור משכנתא.


איך מבצעים מחזור?

 

  • במידה ומבצעים באותו הבנק שנלקחה בו המשכנתא הדבר נקרא מחזור פנימי: מסבירים את הסיבה לבקשה לבצע מחזור, מנהלים משא ומתן בנוגע לריביות ולתנאים ומגיעים להסדר.
  • אם מבצעים מחזור חיצוני- (הכוונה בבנקים אחרים): מבצעים מכרז, פונים למספר בנקים, מבקשים הצעות ומחליטים לפי הכדאיות של התנאים שניתנו לנו.

מבחינת תהליכים מחזור פנימי הינו הליך הרבה יותר קל. כל אחד יכול לעשות אותו טלפונית. ייתכן וידרשו מסמכים נוספים, אך הדבר פשוט יחסית מאחר והבנק מכיר אתכם, יש לכם אתו "היסטוריה". אך .... ופה יש אבל גדול, לא תמיד המשא ומתן הוא אפקטיבי ולטובתכם מאחר ואין לבנק סיבה ללכת לקראתכם. מבחינת הבנק 'אתם כבר שם', אתם כבר לקוחות שלהם (אפשר לומר אפילו לקוחות 'שבויים'). הבנק יציע משהו שכמובן גם ממנו הוא ירוויח ולכן לא תמיד ההצעות האלו רווחיות גם לכם. מאחר והדבר קל תהליכית- מרבית האנשים מבצעים את המחזור פנימי ומעדיפים לוותר על מכרזים ועבודת רגליים אך זו לא הפעולה הנכונה.
מחזור חיצוני נעשה כשהבנק שאנו נמצאים אצלו לא מציע לנו הצעה אטרקטיבית או כשיועץ מקצועי לוקח את התיק לבחינה רחבה ובוחן את השוק מחדש. בדיוק כמו שעשינו מכרז לקראת לקיחת המשכנתא. ניגשים לכל בנק ומבקשים הצעה למחזור. מגישים את כל המסמכים ומסבירים את כל הסיבות אשר מקובלות על הבנקים. כמובן, שניתן להעביר לבנק שאתם נמצאים בו את ההצעות שתקבלו מהבנקים השונים על מנת לקבל הצעה משופרת מהם. הדבר לא תמיד יהיה יעיל מאחר ולפעמים הם מרגישים שאתם לקוחות שבויים וכי תעדיפו בסופו של דבר שלא לעזוב ולהעביר את המשכנתא ולעיתים אף את כל החשבון אל בנק אחר שלא מכיר אתכם.

 

מה כוללות עלויות המחזור? 


עלויות המחזור כוללות: עלויות פתיחת תיק, עמלת שמאי, ביטוח מחדש, רישום שטרות משכנתא בטאבו. המשכנתא מבוטחת מחדש ויש לקחת בחשבון אם השתנה המצב הבריאותי שלכם, דבר אשר יכול להשפיע מאוד על עלויות הביטוח או אף להגיע לסיטואציה בה כלל לא תבוטחו. יש לקחת בחשבון שגם הבנקים האחרים לא חייבים לתת לנו ריביות יותר מוצלחות, ולכן יש לבחון את כדאיות המחזור מראש.


אז למה כן למחזר?

 

  • הורדת ההחזר החודשי - בלקיחת המשכנתא נלקח החזר גבוה ממה שכרגע ניתן להחזיר- הדבר  יעיל כאשר לא עומדים בהחזר החודשי הנוכחי.
  • קיצור שנים: מועדפת על מרבית הלקוחות. במצב זה, כתוצאה משינוי מסלולים וריביות חלה ירידה בתשלום החודשי אותה ניתן לתרגם לקיצור משך חיי ההלוואה ושמירה על אותו סכום החזר חודשי או עליה קטנה.

יש לקחת בחשבון את קנסות היוון עלויות אשראי. הכוונה להיוון פירעון מוקדם. לעיתים הדבר יהיה כדאי אל מול הסכום שנחסוך. לעיתים לא ויש לבחון זאת לעומק.


מה קורה אם מחיר הנכס שלי עלה מיום לקיחת המשכנתא?


אני נשאל רבות האם במקרה של עליה במחיר הדירה האם כדאי למחזר? קודם כל לשווי הדירה יש השפעה רק כאשר עושים מחזור חיצוני. מאחר ולוקחים שוב שמאי. כל הנתונים נפתחים מחדש ולכן תתכן כדאיות לדבר. כל מקרה לגופו כמובן. 


הגדלת סכום המשכנתא או איך אני "מרוויח מהמיחזור" ?


מחזור פלוס הגדלה (לצורך שיפוצים, רכישת נכס נוסף, סגירת חובות)  -במקרה שכזה ניתן להגדיל את שווי המשכנתא עד ל- 50% משווי הנכס.
נקבעה תקנה זמנית חריגה אחת לתקופת הקורונה (כרגע בתוקף עד 31/12/20 - ויתכן שתוארך עד 31/3/21 ) בה נקבע כי הלוואה לכל מטרה לצורך כיסוי חובות תתאפשר עד 70% משווי הנכס ובפריסה עד 20 שנים.
לשם הדוגמה נניח ששווי הנכס שברשותנו הוא 1,200,000 ₪, המשכנתא עומדת על סך של 400,000 ₪ (נכון להיום), אנו מעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה אך יש לנו חוסר בהון עצמי של 150,000 ₪. במצב זה נוכל לקבל השלמה במסגרת הנכס הקיים והמשכנתא הקיימת בסך של עד 200,000 ₪ ( 50% משווי הנכס הקיים ) והכל בפריסה ובתנאי ריבית של משכנתא רגילה. 
דבר דומה יתבצע במקרה של שיפוץ הנכס כשיפוץ קוסמטי ( 50% משווי הנכס )  ובמקרה של שיפוץ תשתיות (צמודי המבנה - ריצוף, מקלחות, חשמל, אינסטלציה, מיזוג וכו' ) עד לרמה של 70% משווי הנכס.


אלו מסמכים אני נדרש להמציא בעת מחזור משכנתא? 


בדומה למשכנתא רגילה תדרשו להמציא 3 תלושי שכר או שומות מס לעצמאי, תדפיסי חשבון (כולל מסכי הלוואות ושערך יתרות חשבון), דו"ח יתרות לסילוק משכנתא עדכני, דו"ח התנהלות משכנתא 24 חודשים אחרונים, נסח טאבו עדכני של הנכס המוכיח את הבעלות עליו.
המלצה חמה לסיום - בדקו אפשרות למחזור משכנתא, זה יכול לחסוך לכם עשרות או מאות אלפי שקלים, ובמקרה הטוב תוכלו לישון רגועים ולדעת שיש לכם משכנתא טובה.
עליכם להתקשר לבנק שממנו נלקחה המשכנתא, לבקש "דו"ח יתרות לסילוק משכנתא" ולהעביר למשרדנו בכל מדיה שתבחרו. בדיקת הכדאיות אצלנו היא ללא עלות. במידה ותחליטו לקדם את נושא המחזור דרכנו, נקבע פגישה ונפתח תיק על פי העלויות המקובלות.
 


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש