שמאית מכריעה: ''מחירי המכירה בפרויקט מחיר למשתכן ברובע 6 משקפים מחיר ממוצע של כ-10,200 שקל למ''ר בנוי''

מאת: ניר אמיתי ● 18/12/2020 08:52 ● ערב ערב 2996
דוח שמאית מכריעה קבע כי פרויקט מחיר למשתכן ברובע 6 בשחמון, יידרש לשלם לעיריית אילת היטל השבחה בגובה של כ-2.5 מיליון שקל, זאת לאחר שהעירייה אישרה את הגדלת מספר יחידות הדיור בפרויקט באופן שהעלה את ערכו ● השמאית התחשבה עם זאת בעלות התקנתן של מעליות, דרישה שערעור עליה לוועדה המחוזית, נדחה ● עוד מצאה השמאית כי מכרזי מחיר למשתכן השפיעו על שוק הדיור באילת וקבעו למעשה את הטווח סביבו יתומחר מ''ר בנוי
שמאית מכריעה: ''מחירי המכירה  בפרויקט מחיר למשתכן ברובע 6  משקפים מחיר ממוצע של  כ-10,200 שקל למ''ר בנוי''
תגיות:

השמאית המכריעה יעל הרון, שמונתה על מנת להכריע בעמדותיהם המתנגדות של ערייית אילת וחברת עמרם אברהם, הזוכה במכרז "מחיר למשתכן" ברובע 6 בשחמון באילת, פסקה כי על עשרת המגרשים תחול השבחה בגובה 4.96 מיליון שקל, בגינה תחויב החברה בתשלום 2.48 מיליון שקל היטל השבחה. פסיקה זו הגיעה לאחר שתי חוות דעת מקצועית שהגישו הצדדים, כאשר לגישת עמרם אברהם לא חלה על המגרשים כל השבחה, אף שהעירייה התירה שם הקלות שאיפשרו את הגדלת שטח הבניה ומספר הדירות. הזוכה מצדה התחייבה לסיים את הבנייה בתוך 3 שנים ולעמוד בדרישות מפרט שהוכתבו לו על ידי משרדי האוצר והבינוי. 

 

תוספת של 37 דירות


המדובר בעשרה מגרשים ברובע 6 בשחמון, בחלק הסמוך לנמל אילת, בהן אמורות היו להבנות 126 יחידות דיור, בגדלים של כ-89 מ"ר / 104 מ"ר, על שטח של כ-17.5 אלף מ"ר, שערכן נקבע ברשות מקרקעי ישראל על  3.78 מיליון שקל. בין היתר תוכננו במקום דירות גן ודירות גג, ובחלק אחר של המגרשים הותרה בניה עד לגובה 5 קומות. לימים ביקשה וקיבלה החברה הזוכה הקלות שאיפשרו לה להוסיף 37 יחידות דיור בסך של 3,062 מ"ר נוספים, ובסך הכל מתוכננות לקום במקום 163 יחידות ב-16 בניינים בני 15 יח"ד כ"א. 
בעוד שבעיריית אילת טענו כי הגדלת הזכויות מובילה בהכרח להשבחה המחייבת גביית היטל השבחה, והעמידו את הערכתם על 8.68 מיליון שקל, טענו בעמרם אברהם כי על הפרויקט לא חלה כל השבחה באשר היא. בדחותה את עמדת החברה הזוכה, קיבלה השמאית את עמדת העירייה, אך העמידה את שווי הערכת ההשבחה על 4.96 מיליון שקל, וגזרה ממנה את סך ההיטל (2.48). בכך קיבלה השמאית את העמדה לפיה בקביעת גובה היטל השבחה אין להתחשב בתנאים ובמגבלות שכפה "מחיר למשתכן" על הקבלנים וכי יש לחשב את היטל ההשבחה בהתאם למחיר שבו היו נמכרים המקרקעין בשוק החופשי ממוכר מרצון לקונה מרצון...".

 

 

מחיר למשתכן קבע את הרף באילת


השמאית אף פסלה את המחיר שהציגה החברה כמחיר מכירה בפרויקט בטענה כי זה אינו מותיר לה רווח יזמי: "עמדת המבקשת שהוצגה בפני כי מחיר המכירה בפרויקט הינו כ-7,250 מ"ר בנוי, מחיר שאינו מותיר רווח ליזם ומשקף שווי קרקע 0. בפועל, בהתאם לעסקאות המדווחות שבוצעו במחצית הראשונה של 2019, מצאתי כי מחירי המכירה בפרויקט משקפים מחיר ממוצע של כ-10,200 שקל למ"ר בנוי". 
השמאית סקרה מכרזים נוספים שפרסמה רמ"י ב-2017-2018, הוא המועד הרלבנטי למכרזי "מחיר לשמתכן" ברובע 6, ומצאה כי טווח המחיר שגבתה רמ"י מהזוכים למ"ר מבונה נע בין 2,000-2,500 שקל, לפיכך קבעה כי המחיר למר"מ בפרויקט עומד על 2,200 שקל. "הנתון משקף לטעמי את השפעת תכנית מחיר למשתכן על השוק באילת והנו נתון הרלוונטי ביותר למועד הקובע", קבעה השמאית. 

 

המעלית עלתה אבל לפחות תנוכה


אחת הסוגיות שהיו במחלוקת בין החברה הזוכה לעירייה ואשר השליכו גם על האופן שבו כל צד חישב את נושא ההשבחה, היתה החלטת הוועדה המקומית בעיריית אילת לחייב את עמרם אברהם בהתקנת מעליות בבניינים, אף שאלה לא הופיעו במסמכי מכרזי "מחיר למשתכן", על פיהם הגישה החברה את הצעתה הזוכה. עמרם אברהם ערערה על ההחלטה וערעורה נדחה בוועדה המחוזית שקבעה כי הדרישה להתקנת מעליות הנה דרישה סבירה ומקובלת המצויה במסכות הגורם המתכנן בעירייה וזאת במיוחד לאור ההקלות שקיבל הפרויקט ואשר ישפרו את רווחיותו. הקבלן אמר בעבר כי ישקול לתבוע עלות זו מהעירייה. עמרם אברהם טענה כי יש להתחשב בחישוב ההשבחה בעלות התקנת המעליות והשמאית קיבלה את הבקשה. עלות התקנת מעלית בכל אחת מ-16 הבניינים בפרויקט הסתכמה ב-2.25 מיליון שקל.

השמאית דחתה גם את טענת הזוכה לפיה לא נוצרה השבחה מאחר ובין היתר, לדירות מתחת למפלס הקרקע חסר כיוון אוויר אחד וכן כי במסגרת ההקלה התקבלו דירות פחות איכותיות במפלסים נמוכים מתחת למפלס הקרקע. החברה טענה כי לו היו נמכרות הדירות במפלס הנמוך בשוק החופשי היו נמכרות במחיר נמוך מאלה שנמכרוט במפלס שמעל. השמאית מצאה לעומת זאת כי "ההקלות יוצרות שיפור בבינוי..המאפשר יצירת דירות מיוחדות בבניה מדורגת עם כינות נרחבות ומרפסות, מעבר לאפשרויות שהיו קיימות במצב התכנוני הקודם", עוד הוסיפה כי: "לשטחי גינות ומרפסות השפעה חיובית על שווי הדירות גם בתנאי מסלול מחיר למשתכן". 


רוצים להיות מעודכנים 24/7? הצטרפו לקבוצת הווצאפ של חדשות ערב ערב באילת

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת

תגובות

הוסף תגובה

בשליחת תגובה אני מסכים/ה לתנאי השימוש