שתבינו על מה מדברים – מילון מושגים בהתחדשות נדל"ן

שיר גרניט

התחדשות עירונית היא מילת פופלארית בתקופה האחרונה.
מצוקת הדיור משוועת להגדלת היצע הדירות ובפרט בריכוזים עירוניים. ריכוזים אלו כבר בנויים ומאוכלסים מזה שנים, ולעתים קרובות מדובר אף בבניינים רעועים ומוזנחים. מדריך פינוי בינוי שלפניכם יבהיר מהן אפשרויות החידוש ויתן הצצה והסבר לעולמות ההתחדשות עירונית.

התכנית הנפוצה היא פינוי בינוי, בתכנית זו הדרישה היא למינימום של 24 דירות.
בפרויקט פינוי בינוי הדיירים הקיימים מפונים מדירותיהם, הבניינים נהרסים ובמקומם נבנים בניינים חדשים.
ומה בנוגע לשכירות? דאגו גם לזה. בתקופת הפינוי ועד שהבינוי יושלם, אחראיים היזמים לשכר הדירה עבור הדיירים בדירות חילופיות. 

מסלולי פינוי בינוי

ישנם שני מסלולים בפינוי בינוי: מסלול רשויות ומסלול מיסוי. במסלול רשויות, יוזמת הפרויקט היא המדינה אשר מכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי.
הרשות המקומית מכינה תב"ע (תוכנית בנייה עירונית הכוללת זכויות בנייה, ייעוד בניינים וכדומה) ושצ"פ (תוכנית שטח ציבורי פתוח – מבני ציבורי, שטחים ירוקים, תשתיות וכדומה) ודואגת לאישור התוכניות.
תמורת קידום התוכניות המועצה המקומית מקבלת מימון מכספי המדינה. כאשר הכל מאושר, הכדור עובר לידי הדיירים והיזם.

המסלול השני הוא מסלול המיסוי. במסלול זה היוזמה לפרויקט היא של הדיירים או היזם.
הכנת התוכניות ואישורן הן באחריות היזם. לאחר אישור התוכנית על ידי המדינה היא מכריזה על המתחם כמתחם המיועד לפינוי בינוי.
היזם מצידו מקבל תמורת ההכרזה הקלות במס שבח, מע"מ על שירותי בנייה ומס רכישה.
הקרקע ניתנת ליזם ללא עלות, והוא מקבל זכויות בנייה עודפות.

מסלולי תמ"א 38

תמ"א 38 על כל מסלוליה היא דרך נוספת להביא להתחדשות עירונית וגידול במספר הדירות המוצעות למכירה.
על פי התוכנית המקורית,  בניין בודד עובר חיזוק והרחבה. הבניין אינו נהרס אלא רק מחוזק על מנת שיעמוד בתקן הבנייה לרעידות אדמה . תוכנית זו מיועדת לבניינים שהוצא היתר בנייה עבורם לפני 1980.
המקובל הוא כי תמורת חיזוק הבניין, הדיירים מקבלים שיפורים בדירות: תוספת ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן ועד 25 מ"ר לדירותיהם והשטחים הציבוריים של הבניין: לובי, חדר מדרגות, תוספת מעלית, חזות חיצונית וכדומה גם הם משודרגים.
בתקופת הבנייה, הדיירים ממשיכים להתגורר בדירותיהם ואם הם מעוניינים לעבור לדירה חליפית בתקופה זו – דמי השכירות באחראיותם.
היזמים מצידם מקבלים אפשרות לבנות דירות נוספות (עד 2 קומות נוספות ותוספת של דירות גן) והטבות מס: פטור ממס שבח ומס רכישה, הטבות בהיטל השבחה (בהתאם למדיניות הרשות העירונית)

תמ"א 38/2 היא הרחבה לתוכנית המקורית ובמסגרתה הבניין לא עובר חיזוק אלא נהרס ונבנה מחדש.
בניגוד לפינוי בינוי כאן מדובר על פתרון לבניין בודד. היזמים מקבלים אפשרות להוסיף עד 4 קומות (בבניינים בהם היו 4 קומות מלכתחילה) והם אלו שיממנו את השכירות בתקופת הבנייה.

מילון מונחים מקוצר בתהליכי פינוי בינוי

• בנייה רוויה – בנייה עירונית של בתים משותפים בהם 2 קומות ו-4 דירות.
• היטל השבחה – מס הנגבה על ידי המועצה המקומית תמורת היתר בנייה. גובה המס המקסימאלי – 50% מעליית ערך הנכס בעקבות מתן היתר הבנייה.
• זכויות בנייה –  אפשרויות בנייה בנכס או בקרקע. זכויות בנייה קיימות אם הזכויות המקוריות לא נוצלו עד תום או שאושרו זכויות נוספות בתב"ע.
• ועדה מקומית – וועדה האחראית על הוצאת מסמך הכולל את רשימת התנאים הדרושים לקבלת היתר וביכולתה להוציא היתרי בניה.
• ועדה מחוזית – וועדה האחראית על נושא התכנון העירוני והוצאת אישורים לתוכנית מתאר מקומיות. בנוסף, מהווה ערכאת ערר על החלטות הועדה המקומית.
• חלקה, תת חלקה וגוש – שטח ישראל מחולק לגושים וכל גוש מחולק לחלקות. ברישום נסח טאבו, בניין משותף מזוהה על פי מספר הגוש והחלקה בהם הוא ממוקם. תת חלקה מזהה את הדירה בתוך הבניין המשותף.

פרויקט התחדשות עירונית הוא הפנים של המחר: הדיירים מרוויחים שיפור בתנאי המחייה ועליית ערך דירותיהם, היצע הדירות הפנויות עולה, והיזמים מקבלים דירות למכירה עם הקלות מיסוי.
 

חדשות אילת והערבה - יום יום באילת